Ariel D’Orazio, subdirector general de la Oficina Municipal de Derechos de Ciudadanos y Consumidores de Rosario, pasó por Democráticamente, el programa que conduce Juan Francisco por AGOFA TV, y trazó un preocupante diagnóstico sobre la situación de los inquilinos. Sostuvo que Rosario no atraviesa una falta de viviendas sino una “crisis de acceso”, en una ciudad donde más del 35% de la población alquila y donde el deterioro del poder adquisitivo se combina con alquileres, impuestos, servicios y expensas cada vez más difíciles de afrontar. Cuestionó especialmente las consecuencias del DNU 70/2023, al que responsabilizó por eliminar pisos mínimos de protección y trasladar obligaciones económicas desde propietarios hacia inquilinos. Además, reveló casos de contratos con intereses de hasta el 3% diario ante la mora, alertó por el crecimiento de las expensas y las deudas y reclamó una mayor intervención estatal: “El negocio no debe primar por encima del derecho”.
“Es un problema acceder a la vivienda”
—¿Es un problema alquilar en Rosario hoy?
Es un problema acceder a la vivienda en Rosario. Y creo que en todo el país. Esto es un problema federal, no exclusivo de la ciudad.
Rosario no escapa a las lógicas de lo que sucede a nivel nacional. A mí me gusta diferenciar algo: no tenemos una crisis habitacional porque viviendas sobran; el problema que tenemos es una crisis de acceso a la vivienda, que es algo totalmente distinto.
Esto habla a las claras de que durante muchos años se construyó no para resolver el problema de acceso al techo, sino buscando que el ladrillo sea un resguardo de activos financieros provenientes de otras actividades. Se cambió el fin social que tiene la vivienda por un fin meramente especulativo.
—¿Cómo se refleja ese proceso específicamente en Rosario?
Hoy tenemos que hablar de más del 35% de la ciudadanía que alquila. Si lo comparamos, por ejemplo, con 1981, teníamos un 12% de la población alquilando en la ciudad.
Rosario sumó metros cuadrados y se sigue construyendo. Demográficamente tampoco es una ciudad que haya tenido un boom y, sin embargo, el problema es bastante severo.
Obviamente, la destrucción del poder adquisitivo de la clase trabajadora hace que acceder a un alquiler sea muy dificultoso.
La distinción que plantea D’Orazio modifica el eje de la discusión. Para el funcionario, el problema no se resuelve simplemente construyendo más departamentos porque la ciudad ya incrementó significativamente su stock inmobiliario sin conseguir que eso garantizara un mayor acceso a la vivienda.
El fenómeno, según su interpretación, está relacionado con una transformación más profunda: una parte importante de la construcción pasó a funcionar como reserva de valor e inversión mientras crecía paralelamente la proporción de rosarinos que necesitan alquilar.
A ese problema estructural se sumó durante los últimos años otro factor decisivo: la pérdida de capacidad de compra de los salarios.
El DNU 70/2023 y las nuevas obligaciones para los inquilinos
—¿Qué cambió con la derogación de la Ley de Alquileres?
Supuso un traslado de obligaciones económicas dentro de los contratos desde los locadores, los propietarios, hacia los locatarios, los inquilinos.
Hoy tienen que pagar API, pueden tener que pagar el 100% de la TGI y gastos no habituales. Si se le rompió un caño al del tercero, yo vivo en el quinto y lo tengo que pagar dentro de las expensas. ¿Por qué? Porque desapareció el concepto de expensa no habitual dentro del Código Civil con la derogación de la ley.
—¿Y qué consecuencias podría tener el avance de los desalojos exprés?
Dentro de la llamada ley de inviolabilidad de la propiedad privada está el desalojo exprés, que establece algunas pautas generales. Habla de diez días de intimación ante la mora para responder y, si no, queda habilitado el proceso.
Después lo regulará en Santa Fe el Código de Procedimientos, pero lo que hace es acortar los plazos de manera extrema, invalidando o por lo menos reduciendo los tiempos de negociación.
La judicialización del cobro de esas deudas no le conviene a ninguna de las partes porque termina multiplicando la deuda original con intereses, honorarios y gastos judiciales. Y hoy en Rosario está muy presente la mora dentro de los contratos.
Para D’Orazio, la desregulación modificó la relación de fuerzas dentro del contrato.
Su planteo no pasa por negar el derecho del propietario a cobrar un alquiler ni a reclamar una deuda. El cuestionamiento está puesto en qué sucede cuando desaparecen normas que establecen responsabilidades diferenciadas y mecanismos de protección para quien necesita la propiedad para garantizar su vivienda.
El funcionario considera que esa asimetría se vuelve todavía más problemática cuando el deterioro económico genera morosidad y la única salida disponible termina siendo la judicialización.
Un alquiler de $500 mil y una deuda reclamada de $16 millones
—Mencionaste un caso reciente que encontraron en la Oficina. ¿Qué ocurrió?
Esta semana me tocó intervenir en un caso que fue llamativo por lo usurario del contrato. Una persona tenía una deuda de algunos meses de alquiler y cuando se acerca a la Oficina me dice: “Mirá, yo no puedo pagar. Me están reclamando 16 millones de pesos de deuda”.
Le pregunté cuánto pagaba por mes y estaba entre 400.000 y 500.000 pesos. Eran pocos meses de deuda, pero tenía una tasa de interés del 3% diario, 90% mensual. En 33 días, si no pagaba el alquiler, ya tenía que pagar dos. Alguien que no está pudiendo pagar, si le ponés esa tasa, lo estás condenando a que sea eternamente moroso.
—¿Qué encontraron cuando analizaron el contrato?
Empezamos a ver cláusulas abusivas. Esa tasa de interés, además de ser usuraria, capitalizaba el interés dentro de la misma deuda. Vimos varias situaciones similares: 1% diario, 2% diario, 3% diario.
Hay que revisar este tipo de situaciones y buscar mecanismos para eliminar cláusulas abusivas dentro de los contratos, porque estamos hablando del techo de una persona, de una familia.
El ejemplo permite trasladar a números concretos una discusión que muchas veces permanece limitada a conceptos jurídicos.
Un inquilino que ya no puede afrontar normalmente su alquiler difícilmente pueda resolver la situación si sobre la deuda se aplica un interés que crece diariamente. El resultado, según D’Orazio, puede ser una deuda cada vez más alejada de las posibilidades reales de pago.
Por eso la Oficina interviene mediante mediaciones, revisando contratos y procurando generar acuerdos antes de que los conflictos terminen judicializados.
“Con el DNU se eliminó ese piso mínimo de derechos”
—¿Qué relación encontrás entre estas cláusulas y el DNU 70/2023?
Primero, la liberación de las tasas dentro de los contratos. Podemos discutir, pero si el Banco Central habilita determinadas tasas y vos estás cobrando 90% mensual, ahí hay claramente usura. No lo podemos llamar de otra forma.
Hay claramente una situación de desventaja del eslabón débil de la relación contractual respecto del eslabón más fuerte, que es el propietario. Algunos dicen: “Pero yo tengo una sola propiedad”. Está bien, pero vos estás persiguiendo una renta y la otra persona está garantizándose el techo. Tiene que existir un piso mínimo de derechos. Con el DNU se eliminó ese piso mínimo de derechos.
—¿Qué otras cuestiones habilitó la desregulación?
La posibilidad de poner alquileres en dólares, que haya inflación en dólares dentro de los contratos, actualizaciones que puedan ser hasta mensuales y se eliminaron los plazos mínimos.
Si no tiene plazo se establece uno, pero si yo te pongo tres meses puedo alquilarte una vivienda para que vivas tres meses. Eso también es un problema para las personas que alquilan.
En Rosario hay que reconocer el trabajo del Colegio de Corredores Inmobiliarios, que por lo menos en los contratos formales ordenó algunas pautas: contratos de dos años, actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales, IPC o ICL y contratos en pesos para vivienda.
D’Orazio introduce aquí una diferenciación importante: una cosa son las posibilidades jurídicas abiertas por la desregulación nacional y otra lo que efectivamente sucede en el mercado formal rosarino.
Según destacó, la intervención del Colegio de Corredores permitió establecer determinados criterios y evitar que todas las posibilidades habilitadas por el nuevo marco fueran trasladadas automáticamente a los contratos.
El problema aparece con mayor fuerza en aquellos acuerdos donde las condiciones se negocian con una profunda desigualdad entre las partes o sin intermediación profesional.
Alquiler más TGI, API, agua, servicios y expensas
—¿Qué debería mirar hoy alguien antes de firmar un contrato?
No solamente el costo del alquiler y las expensas. Vos pagás 500.000 pesos de alquiler. Después tenés TGI, API, agua, luz, gas y expensas. Todo suma.
Antes tenías claramente discriminadas las expensas ordinarias, extraordinarias, habituales y no habituales. Todavía las extraordinarias, te diría que en un 60% de los contratos, se respeta que las pague el propietario. Hay un 40% donde no.
—¿Cuál es el problema con los gastos no habituales?
Desapareció ese concepto. Que se rompa un caño en el tercer piso y lo tenga que reparar el consorcio no es un gasto que ocurra todos los meses. Es un gasto no habitual y, además, es un problema interno de cañerías del consorcio que debería pagar el propietario.
Hoy tenemos que interpretar el artículo 1201 del Código Civil y Comercial, que establece que todo problema estructural dentro de la propiedad lo tiene que reparar el dueño.
Pero ya tenemos que ir a otro argumento para llevar a ese propietario a la negociación. Si estuviera vigente la ley anterior, no habría discusión.
La incidencia del alquiler sobre los ingresos no puede medirse solamente por el precio publicado de una propiedad.
D’Orazio advierte que el costo habitacional real se construye sumando alquiler, expensas, impuestos y servicios. Cuando varias obligaciones que anteriormente correspondían claramente al propietario pasan a formar parte de la negociación contractual, el monto final que debe afrontar una familia puede crecer considerablemente.
Las expensas aparecen, en ese escenario, como uno de los componentes más imprevisibles.
Expensas: morosidad que genera más morosidad
—¿Están descontroladas las expensas?
Hay de todo. Como en cualquier profesión, hay gente que trabaja muy bien y administradores con quienes hemos podido desarrollar mediaciones y resolver problemas.
Pero también vemos liquidaciones de expensas que decís: “¿Quién hizo esto?”. Sin datos, sin factura, sin número de póliza, absolutamente nada. Hay una falta de profesionalismo en algunos administradores de consorcio.
—¿Por qué están aumentando tanto?
Las expensas se van encareciendo porque cuando aumenta la morosidad tengo que generar un fondo para solventar los gastos del consorcio.
Si tenía que recaudar diez y recaudé ocho, me quedaron dos para el mes siguiente. Entonces, si tengo que recaudar diez, voy a tener que pedir doce. Y si nuevamente me pagan ocho, el próximo mes tengo que pedir más para cubrir el rojo anterior.
El fondo de reserva está constituido también por deuda. Vemos fondo de reserva, fondo operativo, fondo extraordinario para reparar instalaciones de gas y un montón de gastos que hacen que las expensas se encarezcan incluso, a veces, más que el costo de vida. Se está hablando de entre un 18% y un 20% de morosidad. Eso después se traslada a los que pagan.
Se configura así un círculo difícil de cortar. Cuando una parte de los habitantes de un edificio deja de pagar, el consorcio continúa necesitando dinero para salarios, mantenimiento, energía, seguros y reparaciones. Ese faltante termina distribuido entre quienes todavía cumplen.
Pero cuanto más suben las expensas, más familias pueden tener dificultades para pagarlas y la morosidad vuelve a aumentar.
D’Orazio advierte que detrás de muchas de esas deudas no existe necesariamente voluntad de incumplimiento, sino imposibilidad económica.
Salarios, alquileres y el riesgo de una nueva devaluación
—¿Qué diferencia hay entre IPC e ICL, los dos índices que aparecen habitualmente en los contratos?
El IPC es el Índice de Precios al Consumidor: la inflación. El ICL es el Índice de Contratos de Locación. Se compone 50% por inflación y 50% por salarios.
En muchos meses, te diría que en la gran mayoría de los últimos dos años y medio, el ICL estuvo por encima de la inflación.
—¿Qué impacto tendría una nueva devaluación sobre los alquileres?
Sería gravísimo. Primero porque licúa los ingresos. Pero además, desde hace décadas, Argentina tiene anclado el valor del ladrillo al dólar.
La devaluación empuja la inflación por los costos que maneja la economía argentina. Por ende, quienes tengan contratos firmados tanto por ICL como por IPC van a recibir un incremento del alquiler empujado por la inflación.
Podría ser lapidario que haya una nueva devaluación en el corto plazo, porque además de licuar los salarios empujaría hacia arriba el valor de la vivienda para compraventa y también para alquilar.
El problema que describe D’Orazio es el descalce entre la evolución de los ingresos y el costo de permanecer dentro de una vivienda.
El salario constituye para la enorme mayoría de los inquilinos la fuente con la que se paga el alquiler. Si ese ingreso pierde capacidad de compra mientras el valor contractual continúa actualizándose, el esfuerzo necesario para sostener la vivienda ocupa una proporción cada vez mayor del presupuesto familiar.
Y cuando esa relación deja de ser sostenible aparece la morosidad.
Garantes preocupados y familias que ya no pueden sostener el contrato
—¿Están llegando consultas de garantes por deudas de los inquilinos?
Sí, hay un problema severo de morosidad. Tenemos garantes que son intimados, que toman conocimiento de que existe una deuda en el contrato de alquiler y se acercan buscando una alternativa para desligarse.
Cuando firmaste un contrato no hay forma de desligarte hasta que termina la responsabilidad sobre ese alquiler, ya sea pagando o cuando se entregan las llaves y se libera de responsabilidades al locatario y a los garantes.
—¿Qué solución buscan cuando una familia ya no puede pagar?
Muchas veces intervenimos buscando resoluciones anticipadas del contrato porque no hay mala voluntad del inquilino, hay imposibilidad económica de seguir sosteniéndolo.
A lo mejor ganaba un millón hace un año y hoy gana un millón cien, mientras el alquiler hace un año era de 500.000 y hoy es de 700.000. Perdió sus ingresos de manera severa frente a esa actualización y no lo puede pagar.
Entonces se busca una fecha de salida, un plan de pagos donde concurran propietario, inquilino, garante e inmobiliaria. O, si recuperó ingresos, se intenta acordar el pago de la deuda para que pueda continuar con la locación.
La descripción coincide con un fenómeno que la Oficina observa cada vez con mayor frecuencia: personas que quieren cumplir con sus obligaciones, pero cuyos ingresos dejaron de alcanzar.
La intervención estatal adquiere allí un carácter preventivo. En lugar de esperar que la deuda crezca y termine en tribunales, se busca reunir a las partes para encontrar una salida que permita cobrar lo adeudado, preservar el contrato cuando sea posible o terminarlo de manera ordenada.
D’Orazio insistió en que el endeudamiento habitacional también tiene una dimensión personal: muchas personas llegan a la Oficina avergonzadas por no poder cumplir, aun cuando la situación esté directamente relacionada con el contexto económico.
Más oferta no significó resolver el acceso a la vivienda
—Se decía que liberando el mercado aumentarían la oferta y la competencia. ¿Hoy hay mayor oferta en Rosario?
Puede que haya mayor oferta. Lo que hay es menor demanda. En alquileres comerciales no hay dudas: hay una caída tremenda de la demanda. Según un informe del Colegio de Corredores, la peatonal Córdoba tiene entre 17% y 18% de ociosidad.
Tenemos también, según esos datos, un 6% de morosidad en contratos. Uno puede decir que seis de cada cien no es tanto, pero el techo histórico era del 1%. Se sextuplicaron los problemas de morosidad. Y el 43% de los corredores inmobiliarios tuvieron que asistir una resolución anticipada por inconvenientes económicos en los últimos dos años.
—¿Entonces creés que el mercado puede regular por sí mismo el acceso a la vivienda?
Yo no creo en eso. Creo que tiene que haber un piso mínimo de derechos, porque estamos hablando de un derecho constitucional y de un derecho humano, que es acceder a una vivienda digna.
El hogar es donde se desarrollan las familias. Eso lo debe tutelar el Estado, no debe mirar para otro lado.
El cierre de D’Orazio concentra el núcleo político de su diagnóstico.
Desde su mirada, el aumento de la oferta no puede ser considerado exitoso si paralelamente se multiplican las familias que no consiguen pagar, las rescisiones anticipadas, la morosidad y los locales comerciales vacíos.
La vivienda, sostiene, presenta una particularidad que impide analizarla exclusivamente como cualquier otro mercado: para una parte existe una expectativa legítima de rentabilidad, pero para la otra está en juego el techo familiar.
Por eso reclama recuperar algún tipo de regulación que establezca derechos básicos, limite abusos y permita al Estado intervenir sobre las situaciones de mayor desigualdad.
“El negocio no debe primar por encima del derecho”
D’Orazio no plantea que sea responsabilidad individual de los propietarios resolver el déficit de acceso ni cuestiona que quien ofrece una propiedad busque obtener una renta.
La discusión, según explicó, aparece cuando la rentabilidad deja de tener límites frente a una necesidad básica.
No se puede construir o crecer de manera descontrolada, sino que tiene que haber planificación. ¿Planificación para qué? Para garantizar el techo. No se lo tiene que garantizar el propietario, por supuesto que no. El propietario persigue un fin económico. Ahora, el negocio no debe primar por encima del derecho.
No es lo mismo el propietario de uno, el propietario de dos, que el propietario de 2.000 inmuebles, que existen, no son mitos. Esa concentración inmobiliaria tampoco ayuda.
Cuando hablamos de que se regule solo, no. Tiene que estar el Estado presente tutelando derechos, garantizando que no haya abusos, defendiendo al eslabón débil y entendiendo que la vivienda es fundamental para el desarrollo de nuestra sociedad.
La advertencia final vuelve al punto de partida: Rosario continúa construyendo, existen viviendas y puede incluso haber una mayor oferta de propiedades para alquilar. Sin embargo, para una porción creciente de trabajadores, el verdadero problema es poder pagarlas.
En ese escenario, la crisis que describe D’Orazio no es simplemente inmobiliaria. Es una crisis de acceso en la que se cruzan salarios deteriorados, alquileres actualizados en períodos más cortos, impuestos, servicios, expensas crecientes, morosidad y un marco normativo que, según cuestiona, dejó al inquilino con menos herramientas de protección.
Y allí coloca la frontera que, a su entender, el Estado no debería abandonar: la vivienda puede formar parte de un negocio, pero antes que eso constituye un derecho.
